곧 전세 계약이 끝나면서 이사를 위해 새 🏠전셋집을 알아보고 있는 안경지 사원! 그런데 부동산시장에 올라오는 매물마다 전세보증금이 이상하대요!
독특한 가격의 반전세 등장!
최근 부동산시장에서 🏢빌라 전세 물건들을 보면 ‘보증금 1억 7,892만 원, 월세 15만 원’, 1억 원, 월세 10만 원, 전세 2억 2,050만 원 등 보증금의 단위가 만원, 십만 원대로 끊어지는 독특한 매물들이 올라오고 있어요. 그 이유는 세입자들이 전세사기에 대비해 전세보증금 반환보증보험(보증보험)에서 보증받을 수 있는 한도까지만 보증금을 내려고 하기 때문이라는데요. 집주인들은 그 최대치까지 보증금을 받으려는 거예요.
전세보증보험 전세가율 90%만 보장해줘요.
정부는 보증보험을 미끼로 무자본 갭투자 등 😈전세사기를 막기 위해 전세보증보험 가입 기준을 강화했는데요. 주택도시보증공사(HUG) 전세보증보험 가입 요건이 오는 5월부터 전세가율(집값 대비 전셋값 비율) 100%에서 90%로 바뀐다고 해요. 집값 대비 전셋값이 90%를 넘어가는 주택은 보증보험 가입을 할 수 없게 되는 거예요.🙅 또 올해부터 주택 가격을 산정할 때의 공시가격 반영률이 150%에서 140%로 ↘️낮아졌는데요. 이에 따라 기존에는 전셋값이 공시가격의 150% 이내인 주택은 보증보험에 가입할 수 있었지만, 5월부터는 공시가격의 126%(140%x90%)이내만 가입할 수 있게 돼요. 여기에 공시가격까지 낮아지면서 보증보험에 가입할 수 있는 보증보험 상한선도 ↘️내려가게 됐는데요.
*공시가격 : 나라에서 매년 기준으로 산정하는 부동산 가격
예를 들어, 전세가 1억 3천만 원인 빌라를 5월에 새로 계약한다고 해볼게요. 지난해 공시가격 1억 원에서 올해 공시가격이 6% 인하돼서 9,400만 원이 됐다면 이 빌라의 전세 보증 한도는 기존 1억 5,000만 원에서 1억 1,844만 원으로 줄어들어요. 보증 한도가 전세가보다 낮아지면서 전세보증보험에 가입할 수 없게 되는 거죠.❌ 그래서 일부 집주인들이 보증 한도까지 보증금을 낮추거나 보증금을 낮춘 대신 차액을 월세로 환산해서 충당하는 ‘반전세’로 🔄️전환하는 거예요.
내려간 전세가에 💸월세 부담 커진 세입자들
전셋값은 내려갔지만 그만큼 월세를 ➕추가로 받는 집주인들이 많아지면서 신규 세입자들은 보증보험에 가입하려면 전세보증금 대출 이자에 월세까지 부담해야 하는 상황이 됐다고 해요.😢 게다가 전셋값을 낮춰서 새 계약을 할 경우 집주인은 기존 세입자의 보증금을 반환하려면 부족한 자금을 따로 마련해야 하는데요. 이 과정에서 보증금을 제대로 돌려받지 못하는 문제가 발생할 우려도 있대요.
반면, 온전히 월세로 계약해도 문제인데요. 최근 금리 📈인상 여파로 전세 대출 이자 부담이 커지면서 월세 수요가 증가하고 있는데요. 전셋값은 하락하는 가운데 월세는 상승세를 보이면서 전월세전환율도 오르고 있대요. 전세보증금을 월세로 환산하는 전월세전환율의 경우 서울은 4%대를 돌파했고, 경기도는 5%를 넘어섰다는데요. 전월세전환율이 5%라면 전세보증금 2억 원을 월세로 환산했을 때 매월 84만 원을 부담해야 한다는 뜻이에요.
올해 공시가격이 급락하면서 현재 수도권 빌라 10채 중 8채는 기존 전세금으로 보증보험 가입이 어렵다는데요. 앞으로 새 전셋집을 구해야 하는 세입자들의 걱정이 더욱 커질 듯하네요.